二手房交易：千万别站上被告席

当前位置：首页

法治民生

二手房交易：千万别站上被告席

2008年3月18日 16:12

　　“随着二手房市场的日渐火热，二手房中介服务行业的发展也日趋迅猛。房产中介通过传播信息、加速流通、优化配置等手段有力地推动了房地产市场的繁荣，成为房地产市场中不可或缺的组成部分。

　　但是，由于中介公司的中介行为不规范、委托人恶意逃避佣金等种种原因，各类由二手房交易引发的民事纠纷也呈上升趋势。在3·15到来前一天，市第一中级人民法院民事审判庭挑选出近期审理的几个典型性案例，对交易双方及中介公司如何避免交易纠纷进行了指点和分析。”
　　
　　房东告中介，房东赢了
　　
　　外籍人士流川云近日遇到了一件烦心事。
　　为了自己刚刚购买的一套房子，她第二次站到了法庭上。不同的是，这一次，她由被告变成了原告。

　　事情还要从一年前说起。

　　随着公司业务在国内的逐渐扩大，去年上半年，一直旅居日本的流川云女士萌发了在国内置业的念头。

　　经过朋友介绍和自己查询，流川云将购买房产的事宜委托给了上海中原物业代理有限公司。1月14日，双方签订了《房地产买卖居间协议》，在协议中双方约定，流川云委托中原公司购买本市华山路一处房产，该房屋建筑面积137.05平方米，房价为350万元人民币。出售方同意流川云将首期房款交付给中原公司，由中原公司暂为保管，并由流川云向银行申请转按揭贷款。

　　该协议另约定，在买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同当日，流川云应当按照本协议约定的房价款的1％支付中原公司佣金。

　　让流川云没有想到的是，她申请的转按揭因种种原因未获通过。

　　随后，双方因佣金问题发生了纠纷。因协商未果，双方第一次站到了法庭上。一审法院认为，中原公司与流川云签订的房地产买卖居间协议是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人须按照合同约定履行各自的义务。履约中，中原公司已促成买卖双方签订买卖合同，且该合同也已实际履行，流川云应支付中介服务佣金3.5万元人民币。

　　听到判决结果，流川云越想越胸闷，再次上诉至市第一中级人民法院。

　　一中院经过审理认为，居间人（中介公司）应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，报告义务也是居间人的主要义务。上诉人流川云就是因为自己信息不够灵通，才将买房事宜委托给中介公司寻找订约机会。现在，双方虽然签订了《上海市房地产买卖合同》，但因中介公司对合同约定的转按揭币种等未向上诉人报告，使所签合同始终无法正常履行，从而造成了流川云的一些经济损失。

　　因此，中介公司不得要求上诉人流川云支付佣金。

　　流川云赢了。

　　而几乎是同样内容的另一桩二手房买卖纠纷，同样是第二次站在法庭上，在这起纠纷中，却是中介公司赢了。
　　
　　中介告房东，中介赢了
　　
　　去年下半年，本市市民刘琼海通过上海日虹房地产经纪有限公司与房屋出售人张先生签订了一份《房地产买卖协议》。随后，向张先生支付了5万元人民币定金。

　　就在日虹公司认为又促成了一桩交易之时，刘琼海告诉经纪人，他不想买房了，并与房屋出售人张先生解除了《房地产买卖协议》。

　　随后，双方签订了一份《协议书》。

　　该《协议书》约定：由于买方刘琼海资金支付余下房款有问题造成违约，经协商双方决定解除上述买卖协议。房屋出售方退回刘琼海定金中的4万元人民币，定金中的1万元人民币乙方同意将由甲方张先生直接支付给中介公司作为中介费。

　　次日，张先生按约将1万元交付给日虹公司，日虹公司出具了收据。

　　按理说，这桩生意到此就划上了句号。

　　但是，让日虹公司又没有想到的是，几天后，他们收到了法院发来的一份传票。

　　原来，刘琼海左思右想后觉得只是通过中介公司签了份合同，也没有做成买卖，就要给对方1万元钱，有些亏。于是，他将日虹公司告上法庭，要求其返还自己此前支付的1万元佣金。

　　一审法院认为，双方当事人之间存在居间合同法律关系，该合同法律关系合法有效。按相关法律规定，中介人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

　　但在本案中，日虹公司未完成中间人的其他相关事务，没有促成买卖双方达成交易，而刘琼海所支付的1万元佣金，也不是其自愿支付。

　　综上，一审法院判令日虹公司返还刘琼海1万元佣金。

　　判决后，日虹公司当然不服，由法务部向市一中院提起上诉。

　　一中院经过审理认为，经过日虹公司的工作，刘琼海与售房人已签订了《房地产买卖协议》，按照我国合同法的规定，应认定日虹公司的居间成立。而买卖双方的协议未能履行完毕，是由于刘琼海单方原因导致。

　　而且，在刘琼海与房屋出售方间的解约协议中，刘琼海也同意将自己所付定金中的1万元支付给日虹公司作为中介费。所以，日虹公司收取系争1万元是合法有据的。

　　中介公司赢了。
　　
　　跳开中介私下交易也是引发纠纷原因
　　
　　除了上面两种情况之外，交易双方通过中介结识之后，为了逃避中介费用，采取“跳开中介，私下交易”的情况也是引发二手房交易纠纷的一个重要原因。鉴于这种情况，许多中介公司或者制定限制条款，或者采用暗中查访等手段，一旦确认委托方有“跳中介”的行为，就会马上将其诉之法院。

　　市一中院民事审判庭曾经受理过这样一起案件。原告福美来房地产经纪公司与被告胡丽兰签订《看房单》并约定，胡与业主不应私下进行交易，违反此义务，胡应支付相当于应交佣金额的违约金。后来，胡丽兰没有通过福美来公司与业主成交了房屋。福美来公司调查后，将胡丽兰上诉至法院。

　　法庭经审理认为，鉴于目前二手房交易市场的不规范以及交易中诚信原则的缺失，委托方利用中介公司的信息后跳开中介公司直接与下家进行交易的现象普遍存在，中介公司在居间合同中约定私下交易应支付违约金是对其自身权益的一种保护，该约定不违反法律规定。最后，法院对福美来公司的诉讼请求予以支持。

　　“但是，对于居间合同中有关‘私下交易应支付违约金’条款的效力认定，除了上面一种看法之外，还有一种观点。”徐恢法官介绍。

　　另一种观点认为，居间合同是中介公司事先单方拟定的，双方并没有就内容进行过充分协商，是采用格式条款订立的合同，其中，关于‘私下交易应支付违约金’的约定限制了委托人权利的行使，加重了委托人的责任，所以，这项条款属于格式条款，应认定无效。

　　“两种观点都有道理，鉴于目前类似纠纷各法院存在不同的判决结果，为统一执法，我们建议上级法院对此问题制定统一的执法意见。”徐恢法官指出，“但是，不管哪一种观点，交易双方为逃避中介费用，无视相关法规与合同条款，采取‘跳’开中介，私下交易的情况，都是违背诚信原则，不值得提倡的。一旦产生纠纷，中介公司只要证据确凿，私下交易者除了要支付事先约定的佣金之外，还要赔偿中介公司相应的违约金，其结果是得不偿失。”
　　
　　法官析案

　　案件情况相同，审判结果为何不同？
　　
　　同样都是未能及时达成二手房买卖交易，为何判决结果却不尽相同？

　　对此，市第一中级人民法院民事审判庭法官指出，房屋中介能否全面规范履行居间义务，是其能否获取佣金的必要条件。

　　近年来，二手房中介服务行业发展迅速，中介公司通过传播信息、加速流通、优化配置等手段有力地推动了房地产市场的繁荣，成为房地产市场中不可或缺的组成部分，但作为新兴行业，也存在着明显的薄弱环节，其中最主要的问题就是中介公司的居间行为不规范，没有履行必要的中介义务。这是影响交易双方的交易机会或者合同权利实现的重要原因。

　　法官表示，法院在审理此类案件时，一般不会仅依据买卖双方最终签订了《上海市房地产买卖合同》就直接认定中介公司的居间义务已经履行完毕，而是通过认真审核中介公司是否依据诚实信用原则，按照法律规定和行业规范全面履行了中介义务，并以此作为中介公司是否应获驻佣金的衡量标准。上述两起案件，就是依据这项标准衡量并作出判决的。

　　简而言之，中介公司不能因为其了解房屋交易中的相关法律法规和交易信息，就利用制定模糊条款或是霸王条款来欺负委托人；同样，委托人也不能置合同条款不顾，想签约就签约，想毁约就毁约，随心所欲的结果，当然也是自己吃苦头。“一句话，不论是中介公司，还是委托人，都应该认真遵循‘规范’两个字，只有这样，才能避免类惟纠纷的产生。”一中院民二庭资深法官徐恢指出。
　　
　　访谈

　　二手房交易双方都应守规矩
　　
　　问：您认为，产生二手房交易纠纷的主要原因是什么？

　　答：有两个方面。一方面是买卖双方与中介公司签订的《房地产买卖居间协议》中相关条款的规定不够明确。另一方面是因为买卖双方为贪图私利，伙同中介机构采取不当手段规避税费，由于此种手段不受法律保护，在交易过程中及交易后都很容易产生相关纠纷。
　　
　　问：本文中的几起案件均是围绕中介费发生的纠纷，为何每起案件的审结结果都不尽相同？

　　答：对于是否应付给中介公司相关费用，一般从两方面考虑。一是中介公司是否按照双方签订的协议完成了自己的职责。二就是要仔细辨别委托方是否有恶意“跳”中介行为。如果中介公司没有很好地完成自己的职责，那么，他索要中介费的诉求我们一般不会予以支持。而从我们近期审理的二手房交易纠纷案件分析，房屋买卖双方为了省下所谓的“高额中介费用”，采取私下交易，恶意“跳”中介的行为也十分普遍。
　　
　　问：如何避免此类纠纷产生？

　　答：不管是中介公司，还是房屋买卖方，对簿公堂，都是他们所不愿意看到的事。对中介公司而言，若要避免此类纠纷产生，一要提高自身的服务质量，提高自身的专业素质，对国家关于二手房交易的相关政策及法律条文要了解得透彻明晰，不能在合同中承诺得天花乱坠，最后买方的贷款却贷不下来。对房屋买卖方而言，就是要细心、认真并且耐心地阅读与中介公司签订的协议条款，不要因自己的粗心大意让对方钻空子，责、权、利都要列清楚，避免在以后的交易中给自己带来不必要麻烦。
　　
　　问：请您举例说明好吗？

　　答：比如说，如果你要买入或是租用一幢房屋，你首先要审查与你打交道的出租人是否对这间房屋享有合法的权证，如果是其本人的物业应让对方出具产权证；不是其本人物业的，应让对方出示产权证及产权人提供的代理证明。如果是买入房屋，买房人还应到物业所在地的房地产交易中心去查询确认其提供的相关证件是否属实。因为利用租用房屋买卖骗钱的案件近年来也并不少见。

　　再有，正确认定同住人身份也是很重要的一项工作。市民在进行房屋租赁或买卖时，一定要确认所租买的房屋有无同住人，有几个同住人。否则，当你辛辛苦苦买下一幢房屋后，突然出现一名同住人，告诉你这份合同无效，也是很麻烦的事情。因为同住人对房产的合法权益也受到法律保护。

　　值得一提的是，如果你是通过中介公司进行房屋租赁或买卖，可以将以上工作以条款的形式交付给中介公司去做，这样，既省掉了自己奔波的麻烦，一旦所交易房产日后出现类似问题，中介公司也会为你承担一部分责任。

来源:上海法治报选稿:徐芝作者:郑晗