二手房不实交易将致买卖两家"双败"

当前位置：首页

法治民生

二手房不实交易将致买卖两家"双败"

2007年10月16日 11:01

　　随着房市大热，到二手房市场去“淘”房子已经成为很多人购买房屋的主要方式。为了规避二手房交易中不菲的契税，一些卖房人动起了歪脑筋：上下家联手做低合同价格。只是这样的阴阳合同真的能“合理避税”吗？在这种避税方式中，又会遇上怎么样的麻烦呢？

　　市民颜小姐在买房时就遇上了这么一出“避税闹剧”。由于颜小姐中断帮助卖家“避税”，要求合同更改为实价，不但中意的房屋“飞”走了，她还被卖家追索百万元违约金。“是她违规避税在先，怎么能算我违约呢？”颜小姐对此感到既委屈又疑惑。

　　法律人士表示，在二手房交易中，通过签订阴阳合同做低房价避税的现象日益增多，但此类做法给买卖双方带来的风险也很大。因为压低合同价使得买卖合同存在瑕疵，法律效力大大打折，由此引发诉讼纠纷后，最终买卖双方都可能面对房财两失的结果。
　　
　　逃税：买卖合同价小于实际成交价
　　
　　说起这次买房经历，市民颜小姐经历了悲喜两重天。去年年底，颜小姐通过多日的忙碌，终于在浦东浦城路找到了一处心仪的房屋。当她通过房产中介与卖家卞小姐认识后，双方商定出了这套房屋的最终成交价格：550万元。

　　但在几天后，颜小姐与卞小姐签署正式买卖合同时，卖家卞小姐却提出了一个不同寻常的交易方式。卞小姐要求分别签订买卖合同和补偿协议的方式进行交易。“她说，做低房价对我没有坏处，反而双方都可以支付较少的税费，我就听信了她的话。”颜小姐回忆说。

　　在卞小姐的鼓动下，最终双方签订了510万元的买卖合同并同时签署补偿协议，约定房款40万元以装潢补偿款的形式与买卖合同的首付款153万元一并支付。此后，颜小姐按约支付了193万元，中介也出具了193万元房款的收据。
　　
　　波折：合同不符，贷款不成
　　
　　但让颜小姐意想不到的是，当她拿着中介开具的房款收据到银行申请贷款时，却吃了个“闭门羹”。“在办理银行贷款申请手续中，因收据上显示的首付款金额与合同约定不符，我的357万元贷款申请无法得到批准。”颜小姐无奈地表示。

　　而颜小姐在找寻房产专家咨询时，更惊讶地获知，银行审核贷款资料后发现合同约定的首付款数额与收据显示的数额不符，且如果将40万元的房款作为装修补偿款的话，颜小姐将无法取得相应的房款发票，直接导致其再行出售该套房产要多支出约10万元的税款。
　　
　　争论：中止避税，是否违约
　　
　　此后，颜小姐为了避免因为合同作假而造成的损失，她曾经先后两次书面致函卞小姐，要求将合同价格变更为550万元。但卞小姐对此置之不理。

　　今年1月8日，卞小姐发函给颜小姐，提出解除合同，但同时要求颜小姐承担102万元的违约金。“颜小姐在签订合同时对国家的税收政策是明知的，合同履行中，我也积极配合她提供了婚姻状况证明及放款帐号等材料。”卞小姐认为，“最简单的办法就是换收据，且中介方也同意重开收据。”因此，卞小姐认为那张193万元的收据并非真正阻止颜小姐办理贷款的障碍，颜小姐之所以最后一定要变更合同，是因为她发现自己在税款支付上不合算，所以卞小姐认为违约的是颜小姐，她同意在扣除原告颜小姐违约金的情况下，退还相应的钱款。
　　
　　诉讼：避税不可取，损失各自担
　　
　　颜小姐一纸诉状将卞小姐告上了法庭。颜小姐坚持认为，是卞小姐怠于配合变更买卖合同并提供贷款所需资料，才导致她无法申请贷款，故违约的不是她而是卞小姐，颜小姐最后提出，要求法院判令卞小姐返还193万元，并支付违约金14475元，支付赔偿金110万元及相应的银行利息损失。

　　日前，浦东新区法院审理后将颜小姐和卞小姐“各打了五十大板”。法院认为，颜小姐和卞小姐以补偿协议另行约定装修费的做法，实际造成了国家据以征税的合同房价的降低，直接导致了国家税收的流失。颜小姐和卞小姐的此种做法是逃避国家税收。鉴于合同无法继续履行的责任归责于双方，所以两人的损失应由各方自行承担，原告颜小姐要求被告卞小姐支付违约金及赔偿金的请求，没有法律依据，法院不予支持。

　　法院同时认为，颜小姐和卞小姐于2007年2月底的往来信函中达成了解除合同的合意，该买卖合同已由双方协议解除，则卞小姐应当在原告颜小姐要求的合理期限内及时将193万元予以退还。由于卞小姐已在今年2月又将房屋挂牌了，所以其在此后继续占用钱款的行为造成了颜小姐损失的扩大，理应承担赔偿责任，即支付原告相关的利息损失。
　　
　　提醒“做低合同价”带来诸多“后遗症”
　　
　　由于近年来我国大幅提高了二手房交易的税收，诸如按合同价征收5％营业税、按交易差价征收20％个人所得税、还有土地增值税等，这些税种加起来占了交易额的相当一部分，因此一些上下家为减少交易成本，中介为促成生意都会使用一些逃税手段，最常见的就是“做低合同价”。颜小姐正是其中的受害者。

　　多年从事房产专项法律服务的上海申房律师事务所主任孙洪林律师表示，在房屋交易中，使用“做低合同价”这种方法来避税的方式并不可取，会带来很多后遗症。

　　首先是再次出售时，将面对高昂的差价税收。因为“今天的买家”也可能是“明天的卖家”，本次交易中原来的卖家可能是做低价格后逃避了税收，但等到将来买家卖出房屋时，买家可能就要面临高额的“差价”税收，如本案中颜小姐发现如果将40万元房款作为装修补偿款的话，自己再行出售该房反而会多支出10万元的税款。所以，买房还是要以诚信为本，随意作假最后只会“聪明反被聪明误”。

　　其次，“做低合同价”可能增加买卖双方的风险。因为，在这些价格做低的合同中，合同上的房屋价格往往低于实际交易价格，表面上看买卖双方避掉了差价所产生的税费，但实际上对卖方来说，新增了买方的诚信和违约风险。如果买方没有按期支付甚至拖欠过户价之外的房款，那么卖方将会陷入尴尬境地。卖方一旦催讨不成向法院起诉，不仅会因交易行为违规而被判定为‘无效合同’，而且会因存在明显的偷逃税行为而受到经济处罚。同时，“做低合同价”对买方来说，也存在风险。因为一旦遇上房价上涨，卖方可能以合同上有违规避税的情节，而认为合约无效拒绝履行。

　　最后，这类避税手法还可能导致额外支出诉讼费用。由于“做低合同价”引发纠纷日益增多，为了争取自己的利益，买卖双方不得不诉诸法庭，导致出现额外的诉讼费用。“这对于买卖双方来说，这样的瑕疵合同，会导致其法律效应大大降低，最终买卖双方都可能面对房财两失的结果。”孙洪林说。

来源:陈颖婷