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小区路面停车费 业委会说了算
2008年4月8日 11:24
“一个礼拜下来，停车费快赶上油费了！”
在维多利华庭的网站论坛上，一些业主对于目前“每天20元”的地面临时停车费颇有微词，他们认为，物业的规定大大超出了浦东新区物价局路面停车费用4元的标准。
一些业主认为，物业公司是在以地下车库的停车标准收费。
然而，小区物业管理人员则有另一番说法：“我们本来就是让业主把车停放在地下车库的，当然应该按照地下停车费计算。”他们告诉记者，少数业主不按照规定将车辆停放在小区道路上而导致矛盾产生，物业并不允许业主将汽车停在路面停车位上。
自从春节以来，一场关于停车费的纷争便在浦东新区苗圃路上的维多利华庭上演。近日随着矛盾的愈演愈烈。
那么，业主能否在小区路面停车？物业公司如此收费是否违规？记者就此采访了本报专家团成员、华东政法大学《物权法》专家高富平教授。
高教授明确指出，物业公司要在《物权法》框架之下进行小区路面停车的管理，做出的决定要征得大部分业主的同意。就小区尚未成立业委会的现状而言，小区地面可以停车，物业无权干涉。地面停车费用收取多少并不是物业公司决定的，而是将来由业委会说了算。
【事出有因】小区停车，地上地下的选择
“我们的地面停车费是按照地下停车标准征收的？”
维多利华庭小区的一些业主向记者反映，2006年至今，他们地面停车2小时以上收费都在10元。
“起先还没什么感觉，但是一问周围的小区开车族，才知道我们的物业收费太高了。”
维多利华庭2005年入住初期，车主一般习惯将车辆停放在小区地面上，但是对于临时停车费每天10元，业主并不满意。
曾有业主与物业公司进行交涉，得到的答复是：原本物业公司就不赞成业主们将车辆停放在小区路面。物业公司同时向业主们提出，为了小区的地面环境，希望业主们能够将车辆停在地下。
“我们小区地面停车是法律赋予每位业主的权利！任何人都剥夺不了的！”
这些业主对于物业公司的回答并不满意，“不但没有给我们地面停车费用高的解释说明，反而要求我们把车停到地下去。”
但是为了小区的环境，权衡之下，这些业主们还是响应了物业的号召，将车辆停进了地下车库里。
【风波再起】车库装修，老矛盾浮出水面
2007年间，一些业主查询了相关资料，得知按照浦东新区物价局的规定，小区地面停车2小时以上费用应该控制在4元之内，而物业的收费显然已经高了。
今年春节期间，物业公司对小区停车场进行了维护装修，一部分业主的车辆不得不暂时由车库再次停上了地面。
一部分地下车库装修好后，业主们却不愿意将车辆停回车库：“地下车库装修的味道这么浓，出于健康考虑，当然还是想停在地上。”
物业公司再一次要求这部分业主停到车库，原本就有的矛盾浮出水面。
这些业主们纷纷再次表示，停在小区地面或者地下，业主们有选择的权利，目前业委会还未成立，物业公司没有权利让自己将汽车挪位。
物业公司试图在大门口向这些在地面停车的业主发放地下停车的IC卡，以劝说这些业主们在地下停车。
“我当时就将IC卡扔在了地上。”业主应先生认为，“地下停车就要每天10元，物业公司不让我们停地面显然是为了赚钱。”
【矛盾激化】地面停车，收费超出规定的5倍
矛盾虽起，但双方尚未出现正面交锋。
一些业主们依然将车辆停放在了地面上。物业公司虽然并没有强硬制止，然而却在收费时“将”了这些业主的“军”——按照地下标准，收费10元一天。
今年3月，物业公司又在小区门口贴出了告示：从4月1日起，根据相关规定，将对小区车主们的停车费用从10元上升至20元。这则告示立即引起了地面停车的业主们的强烈反感。
按照物价部门的规定，地下停车的确应该收取20元以内的停车费，而地面停车则只要每天4元。
物业公司对于地面停车的车主们“一视同仁”，业主们认为显然不合理。
“说穿了，还是为了钱！”一些业主告诉记者，物业收费20元之后，他们将不会支付停车费用以示抗议。
转眼4月1日已至，20元的收费标准还是开始执行了。
【说法】
锦驰物业：路面原本就不许停车
“就像住旅馆，如果开好了房间，能因为当晚没有住就不交钱？”
维多利华庭的锦驰物业公司李经理向记者说明，按照与业主签订的公约，业主不能在小区路面停车，停在地下车库费用就该收20元。“我们自然而然认为这些车主是将车辆停放在车库的。现在他们私自将车辆停在地面，出门时发现收费是20元，当然会有抱怨。”
“4月1日起调价是因为相关规定的要求。”李经理向记者介绍，2006年，物价部门对于停车费用规定进行了调整，经过物价部门核准，物业公司将长期地下停车费用由原来的每月300元调整至400元。
“要求小区业主在地下停车是出于环境和安全的考虑。”李经理说，小区入住率大幅提升之后，64个地面停车位已满，而地下车库有350多个车位，其中大部分都是空位。同时路面上一些消防通道等重要部位经常有业主车辆停放，给小区带来了安全隐患。
居委会：尽力避免矛盾激化
“小区路面属于小区业主，是否能够在小区路面上停车，应该由全体业主来决定。”
小区居委会的宋先生告诉记者，目前居委会已经向全体业主发放了关于路面停车的调查表。
记者阅读调查表，其中说明，小区路面停车费按照规定为每天4元，而目前小区路面是否应该向业主开放停车须经过多数业主表态后，将就相关意见与物业公司磋商。
宋先生表示，目前业委会还没有成立，居委会有权对于相关问题进行听证、调查，“小区内很多业主还不知道这件事情，我们先要告诉大家，并且听取大家的意见。”
宋先生说明，调查结果出来之后，居委会将与物业公司进行协调。
宋先生表示，在法律框架下，居委会将积极履行自己的责任，但是也要避免一些业主因为不满而做出破坏和谐的行为。他说：“首先要保证小区不会因为此事而产生更激烈的矛盾。”
【记者调查】业主内部有两种声音
“回想当初为啥地面车辆一律全部停在地下？因为我们有心为小区的美好环境作贡献，物业获利颇多，业主牺牲颇多。”一些业主认为，按照《物权法》一些相关规定，只要不妨碍到交通，业主是可以在小区路面停放车辆的。小区路面本来就是业主共有，在地面停车物业公司无权干涉，他们要求恢复地面停车。
“若有100辆车，他们年损失就是50万元，加上业主不满而拒交的物业费，损失将有近100万元。”这些业主们认为，物业不允许地面停车的行为本质上是经济利益的驱动。
另一部分业主则持有不同意见：路面停车之后会给小区造成交通、安全等方面的隐患。“这就好像在公园遛狗，公园是公共的，你遛狗没关系，但是影响到别人了还是要负责的。”他们表示，目前小区道路不能说宽，小区的规模也不大，如果业主们都将车辆停放在路面，势必将造成小区整体环境的不美观和居民出行的不方便、不安全。路面绝不能停车。“小区道路停满车辆，如果有什么急事，救护车辆无法进入，后果不堪设想！平时车辆在狭窄拥堵的道路通行，万一孩子、老人避让不及，后悔莫及。”
一些业主告诉记者，2006年，小区内一位老人中风，需要急救，就是因为一位业主将车辆停在了小区道路上导致救护车无法开进，造成了很大的麻烦；最近一位85岁的残疾老人也因为一些业主在无障碍道路上停车，险些摔跤，十分不便。
【专家观点】物业无权干涉路面停车
上海法治报法学专家团成员、华东政法大学教授高富平听闻此事后认为，这个小区目前的矛盾应该集中在小区路面能不能停车与地面停车收费是否合理。
高教授向记者说明：“首先，路面能否停车是由业主自行决定的，而不是由物业公司来决定的。”《物权法》第2编第6章第74条明确规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”就维多利华庭这个情况而言，高教授认为，物业公司对业主小区路面停车进行干涉是不合理的。即使小区目前尚未成立业委会，物业公司也要在《物权法》框架之下进行小区路面停车的管理，做出的决定要征得大部分业主的同意。
“至于物业所说的环境问题和安全问题等，这些都应该由业主自行判断，而不是物业说扰民就扰民。”
“对于小区地面停车的收费标准，物业公司也不能干涉业主。”高教授告诉记者，按照一般情况，小区地面停车归属权应该属于业主，因此物业即使收费，也应该只收取少于地下停车的费用，并且这笔费用应当属于管理费用，而不是所谓的“地面停车费”。“物业这样做，我觉得可能是想通过价格限制来驱使业主们将车停到空位较多的地下去，这也有一定道理，但是小区地面停车费用并不是物业公司决定的，还是要经由业委会决定。”
高教授还提醒小区业主：尽早成立业委会，单个业主或少数业主与物业很难有效沟通，应该在业委会的平台上维护自身的合法利益。
来源:
上海法治报
选稿:
徐芝
作者:
王睿卿
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