解读7月1日起实施的《房屋登记办法》

    【亮点一】明确不动产登记的实施细则
　　
　　不动产登记是《物权法》的重要内容，《物权法》第9条至22条确立了我国不动产登记制度的整体框架和基本结构。其中包括确立统一的不动产登记制度，明确不动产物权登记的效力，以及基本的不动产登记程序。

　　而《房屋登记办法》，正是物权法中不动产登记的实施细则，该《办法》的实施，要使个人、其他所有人拥有的不动产具有明确的权利保障和统一的权利证明。

　　该《办法》第二条规定，本《办法》所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
　　
　　【亮点二】强化房屋登记簿记载事项法律效力
　　
　　《办法》第二十四条规定，房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。同时，房屋登记簿的记载形式，此次《办法》可谓采用前瞻立法方式，规定可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。

　　关于房屋登记簿记载事项法律效力，《办法》第二十五条规定，房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。

　　同时，《办法》第二十六条还规定，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。因而，房屋登记簿记载事项的法律效力大大强化了。
　　
　　【亮点三】明确登记记载的基本单元
　　
　　该《办法》规定，房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。那么，进行房屋登记时，应当按何单位进行登记呢？房屋登记簿上登记的单位如何来分类别？

　　《办法》已有明确规定，第十条房屋应当按照基本单元进行登记。所谓房屋基本单元，是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。

　　另外，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
　　
　　【亮点四】抵押权登记将更加规范
　　
　　已往可能存在的情况是，房屋已经设立抵押，但是在交易过程中，受让人受让时仍可能不知情，使得受让人权益受损。现在这种情况将被避免，《办法》第四十二条规定，以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。

　　同时，《办法》第四十四条规定，对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间。

　　这种强制登记制度使得房屋登记簿具有很强的公信力效力，使得房屋交易的安全性大为提高。
　　
　　【亮点五】房屋登记簿有错亦可修改
　　
　　《办法》第七十四条规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应提供权利人同意更正的证明材料。

　　房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。
　　
　　【亮点六】申请房屋登记须提交原件
　　
　　《办法》第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

　　同时，《办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。

　　房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。

　　《办法》第十九条还规定了房屋登记机构应当实地查看的情形：包括（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
　　
　　【亮点七】预告登记制度防止“一房二卖”
　　
　　《办法》设立的预告登记一节，可以说开创了房产登记的新领域。在过去，一些房产公司在楼价不断攀升的形势下，往往不惜违约而“一房二卖”，严重损害了购房者的利益。为有效遏止这种局面，推出预告登记制度，《办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应按预告登记事项办理相应登记。

　　另外，《办法》第六十九条还规定，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。赋予了购房者更大的选择权利。
　　
　　典型案例

　　“一房二卖”成欺诈合同难以继续履行
　　
　　2006年9月，某房地产开发商公司急欲销售其开发的某小区的最后1套商品房，于是打电话给先前来看房的客户陈某和王某，表示愿意低价售房。同年10月20日，该房地产公司与陈某签订买卖合同并交付该房屋，陈某当场支付了全部房款，双方约定半年之内办理所有权证书。但之后房价不断走高，同年12月底，该公司又以更高的价格与王某签订买卖合同并办理了产权转移登记。

　　后陈某以不能实现房屋买卖合同目的、无法取得房屋为由，将该公司告上法庭，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求该公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。

　　法院经审理认为，该房地产开发商公司“一房二卖”的行为已经构成欺诈，判决该公司除返还陈某已付购房款外，还应赔偿陈某购房款一倍以内的赔偿金。虽然判决支持了陈某的诉讼请求，但是陈某要求继续履行合同，其要求取得该房屋的合同目的则仍然无法实现。

　　从法理上而言，购房人与开发商签订商品房买卖合同，发生的是债权效力。而开发商将该房屋又卖给了他人并登记，根据我国现行法律体系，不动产是以登记为物权变更要件，因而房屋登记后产生的是物权效力。同一房屋，债权与物权并存时，根据物权优先于债权的原则，谁先登记谁先取得房子。因而，第二手购房人取得房屋所有权后，第一手购房人只能请求开发商承担违约赔偿责任。

　　那么，第一手购房人如何才能得到自己想要的房子呢？新颁布的《物权法》规定了预告登记制度。而住房与城乡建设部《房屋登记办法》则为避免这一纠纷有了更细化的规则。根据《房屋登记办法》中预告登记的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来能够实现物权，可以向登记机构申请预告登记。而预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，当购房人买了一套预售商品房后，如果申请了预告登记，未经其许可，开发商将该商品房再出售或抵押等都属于无效行为。

　　预告登记制度对购房人的权利保障更为有力，并且也起到了保护交易安全、维护信用秩序的作用。今后无论是与开发商之间预售房买卖，还是双方当事人之间的房屋买卖，都可以申请预告登记，换言之可以申请“期房登记”，从而切实将维护交易的稳定性。